广州市发布广州市维修资金管理办法的通知

         近日，广州市发布《维修资金管理办法》。

        第三十六条 发生危及房屋使用、人身财产安全等紧急情况，需要立即对共用部位、共用设施设备进行维修、更新和改造的，组织实施单位应当按照有关规定、合同约定立即组织实施维修、更新和改造。

        前款所称紧急情况包括：

        （一）电梯故障。经特种设备安全监督管理部门认定电梯存在故障隐患且要求整改，并经专业电梯检验机构检测，认定故障隐患产生的原因。

        （二）消防隐患。经消防救援机构认定消防设施存在安全隐患且要求整改，并经专业消防技术服务机构检测，认定安全隐患产生的原因。

        （三）外立面脱落。经专业房屋安全鉴定机构检测，认定楼体外立面脱落或存在脱落危险。

        （四）房屋渗漏。经专业房屋安全鉴定机构检测，认定屋面、外墙渗漏。

        （五）供水故障。占维修资金列支范围内总人数10%以上业主确认二次供水水泵、供水系统运行中断。

        （六）排水故障。占维修资金列支范围内总人数10%以上业主确认排水设施堵塞、爆裂。

        （七）供电故障。占维修资金列支范围内总人数10%以上业主确认供配电设施设备故障，造成停电或者漏电。

（八）经业主大会决定，认定危及房屋使用、人身财产安全的其他紧急情况。

《广州市维修资金管理办法》主要修订内容如下：

（一）修改“物业专项维修资金”名称。

依据《民法典》关于“建筑物及其附属设施的维修资金”的表述，将“物业专项维修资金”修改为“维修资金”。

（二）完善业主大会自行管理维修资金制度。

1.经业主大会同意，维修资金专户可以开通电子支付渠道。开通电子支付渠道应当经业主大会决定，并开立两个以上电子支付密钥，由业主委员会的不同人持有。业主委员会通过电子支付渠道使用维修资金的，应当将电子支付的相关情况向业主公开。

2.因业主委员会不能履职管理维修资金时，居民委员会可依法临时保管维修资金。原业主委员会的任期届满、全体委员集体辞职或者被依法罢免，但未成立新一届业主委员会，且原业主委员会在其停止履行职责之日仍是维修资金管理单位的，原业主委员会应当将维修资金移交给居民委员会临时保管。待业主大会决定新的维修资金管理单位后，居民委员会再将维修资金移交新的维修资金管理单位管理。

（三）优化维修资金使用制度。

1.强化业主表决权利。使用维修资金应当由业主共同决定。除维修资金使用方案外，维修工程的鉴定、设计、审价、监理等实施需求，以及相关实施单位确定方式，均由业主共同决定。

2.优先采用电子投票表决。住房建设行政主管部门已建立电子投票数据库的，组织实施单位应当优先采用电子投票的形式组织业主进行表决，表决效率提升，表决结果真实。

3.优化紧急情况使用维修资金。一是明确紧急情况下，物业服务人、业主大会或者业主委员会均可以组织实施使用维修资金。二是将相应行政主管部门的整改要求、专业机构的检测结论或者业主的确认结果作为紧急情况使用维修资金的认定依据。三是确保业主知情权，紧急情况需要使用维修资金的，组织实施单位应当及时告知业主，并在申请使用维修资金前，将使用方案向业主公开，听取业主意见，接受业主监督。四是新增业主主张权利制度，在使用方案公开之日起10日内，20%以上业主提议使用方案应当经业主共同决定的，使用方案从不需要业主共同决定变成需要业主共同决定。

（四）调整业主共同决定的表决规则。

根据《民法典》有关规定，调整了业主共同决定筹集、使用和管理维修资金事项的业主表决规则。业主共同决定筹集、使用和管理维修资金的事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定筹集维修资金的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定使用和管理维修资金的事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

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